LEGEA - C.A.T.U.C. - 2026
Ce înseamnă POT și CUT? Cum calculez?
POT = cât din teren poți acoperi, CUT = cât poți desfășura pe niveluri. La 1.000 mp cu POT 50% construiești 500 mp la sol. Afli și ce nu intră în calcul.
POT și CUT sunt definite în Legea 350/2001, citată mai jos ca temei legal. Legea aceea e abrogată de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat pe 30 iulie 2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și în vigoare de pe 25 august 2026. Modul de calcul nu se schimbă — definițiile se mută în noul Cod.
Ce e nou: pentru majorarea indicatorilor printr-un PUZ apar plafoane exprese — maximum 20%, o singură dată, și 10% în zonele protejate.
Cât poți crește POT și CUT prin PUZ ?
- POT = procentul din teren pe care ai voie să construiești la sol. La 1.000 mp cu POT 50% → amprentă maximă 500 mp.
- CUT = câtă suprafață poți desfășura pe toate nivelurile. La 300 mp cu CUT 0,6 → maximum 180 mp desfășurați.
- Ambii indicatori sunt trecuți în certificatul de urbanism – mereu ca valori maxime.
POT și CUT sunt indicatori urbanistici și instrumente specifice de lucru pentru a controla dezvoltarea durabilă a zonelor urbane, privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Ca să îi înțelegem mai bine, îi vom lua pe rând pe fiecare și îi vom explica.
Ce înseamnă POT?
Raportul dintre suprafața construită la sol (amprenta clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața terenului, înmulțit cu 100.
Procentul de ocupare a terenului îl găsești în certificatul de urbanism și întotdeauna va fi trecut procentul maxim care nu poate fi depășit.
Pe ce suprafață pot construi dacă am 1.000 de mp?
Răspunsul diferă în funcție de POT-ul impus prin regulamentul de urbanism.
Ce nu intră în suprafața construită?
- terasele descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei;
- platformele;
- scările de acces.
Ce înseamnă CUT?
Raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafețele tuturor etajelor supraterane, adunate) și suprafața terenului pe care este amplasată clădirea.
Coeficientul de utilizare a terenului îl găsești tot în certificatul de urbanism și întotdeauna va fi trecut coeficientul maxim.
Uneori, având un teren mai mic – de exemplu 300 mp cu un POT maxim de 35%, adică 105 mp suprafață maximă construită – nu ne mai putem extinde pe orizontală. Ne putem extinde însă pe verticală: aici trebuie să ne încadrăm în CUT.
Cât de mare pot să-mi fac mansarda sau etajul peste parter?
Ce nu intră în suprafața desfășurată?
- suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m;
- suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru parcarea autovehiculelor;
- spațiile tehnice;
- spațiile destinate protecției civile;
- suprafața balcoanelor, logiilor și teraselor deschise și neacoperite, teraselor și compartimentelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile;
- aleile de acces pietonal și/sau carosabil din incintă, scările exterioare și trotuarele de protecție.
Excepții de calcul al indicatorilor POT și CUT
- dacă o construcție nouă este edificată pe un teren care conține o clădire care nu este destinată demolării, indicatorii urbanistici (POT și CUT) se calculează adăugându-se suprafața planșeelor existente la cele ale construcțiilor noi;
- dacă o construcție este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului inițial, adăugându-se suprafața planșeelor existente la cele ale noii construcții.
Ce se schimbă la calcul odată cu noul Cod
Formulele de mai sus rămân intacte — POT tot un raport exprimat procentual, CUT tot un raport. Se schimbă ce anume intră în calcul, iar listele se lungesc considerabil. Legea 350/2001, temeiul citat până acum, se abrogă la data intrării în vigoare a Codului prin art. 576 alin. (3) lit. a), iar definițiile trec în Anexa nr. 1 la Cod, „Definirea termenilor utilizați”.
La CUT nu mai sunt șase excepții, ci paisprezece
„Suprafața construită desfășurată luată în calcul la stabilirea CUT este suma suprafeței desfășurate a tuturor nivelurilor, măsurată la exteriorul închiderilor de fațadă din care se deduc:
1. suprafețele spațiilor cu înălțime liberă interioară mai mică de 1,80 m;
2. suprafețele aferente parcajelor amplasate la subsol sau la demisol, inclusiv rampele de acces, spațiile de manevră și anexele funcționale;
3. suprafețele aferente spațiilor tehnice necesare funcționării clădirilor amplasate la subsol;
4. suprafața desfășurată a etajului tehnic, cu condiția ca suprafața totală a acestuia să nu depășească 50% din suprafața ultimului nivel;
5. suprafețele destinate adăposturilor pentru protecție civilă;
6. suprafețele podurilor neamenajabile;
7. suprafețele curților interioare și a gangurilor de acces spre acestea;
8. suprafețele teraselor circulabile și necirculabile neacoperite și a copertinelor în consolă;
9. suprafețele amenajărilor exterioare de incintă, precum alei de acces pietonal sau carosabil, trotuare de protecție, scări exterioare de acces la nivelul parterului, demisolului și subsolului, scări deschise de incendiu;
10. suprafețele balcoanelor exterioare și logiilor deschise;
11. suprafețele piscinelor exterioare descoperite, a terenurilor de sport neacoperite;
12. suprafețele mobilierului urban, al pergolelor, rastelurilor de biciclete, împrejmuirilor;
13. suprafețele platformelor pentru colectarea deșeurilor, cu echipamentele aferente;
14. suprafețele stațiilor de încărcare electrice, panourilor fotovoltaice, precum și ale automatelor de plată.”
Anexa nr. 1, „Coeficientul de utilizare a terenului (CUT)”
Punctul de plecare al calculului e altul. Nu mai aduni „etajele supraterane”, ci toate nivelurile, măsurate la exteriorul închiderilor de fațadă — și abia din suma aceea scazi cele paisprezece poziții. Practic, subsolul și demisolul intră întâi în calcul și ies apoi prin deducere, ceea ce face ca lista de mai sus să conteze mult mai mult decât înainte.
Ce s-a lărgit față de lista veche de șase puncte: regula celor 1,80 m nu mai e legată de subsol, ci de orice spațiu cu înălțime liberă interioară mai mică; la parcaje se deduc și cele de la demisol, iar deducerea include expres rampele de acces, spațiile de manevră și anexele funcționale.
Ce e complet nou: etajul tehnic, cât timp nu depășește 50% din suprafața ultimului nivel; curțile interioare și gangurile de acces spre ele; copertinele în consolă; piscinele exterioare descoperite și terenurile de sport neacoperite; mobilierul urban, pergolele, rastelurile de biciclete, împrejmuirile; platformele de colectare a deșeurilor; stațiile de încărcare electrică, panourile fotovoltaice și automatele de plată.
Și o restrângere, care merită spusă la fel de clar: spațiile tehnice se deduc doar dacă sunt amplasate la subsol. Lista veche vorbea despre „spațiile tehnice” fără să le lege de un nivel anume. O centrală termică într-o încăpere de la parter intră, după acest text, în suprafața desfășurată.
Teren de 300 mp, POT 35%, CUT 0,6. Desfășurata maximă rămâne 180 mp — formula nu s-a schimbat.
Casa are demisol, iar la demisol un garaj de 42 mp, cu o rampă de acces de 16 mp.
Lista veche scotea din calcul doar subsolurile „cu destinație strictă pentru parcarea autovehiculelor” — despre demisol și despre rampă nu spunea nimic, iar în practică fiecare arhitect-șef decidea altfel. Lista din Cod le numește pe amândouă: 58 mp care nu mai apasă pe cei 180, adică aproape o treime din plafon, fără să muți un zid.
Într-un proiect deja avizat pe reglementarea veche, cere confirmarea în scris de la arhitectul-șef înainte să reconfigurezi calculul.
La POT, lista are opt puncte — dar textul e prost scris
„La determinarea procentului de ocupare a terenului, suprafața construită luată în calcul reprezintă proiecția pe sol a volumului construcției, respectiv amprenta edificată la nivelul solului, și, după caz, proiecția pe sol a elementelor construite care depășesc această amprentă, inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente:
1. suprafețele teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, platformelor, scărilor exterioare de acces la nivelul parterului, demisolului și subsolului, scărilor deschise de incendiu;
2. suprafețele amenajărilor exterioare de incintă, precum alei de acces pietonal sau carosabil, trotuare de protecție, parcaje amenajate la nivelul solului, neacoperite, curți interioare;
3. suprafețele piscinelor exterioare neacoperite și a terenurilor de sport neacoperite;
4. suprafețele locurilor de joacă, cu echipamentele aferente;
5. suprafețele mobilierului urban, ale pergolelor, copertinelor în consolă, rastelurilor de biciclete, împrejmuirilor;
6. suprafețele platformelor pentru colectarea deșeurilor, cu echipamentele aferente;
7. suprafețele stațiilor de încărcare electrice, panourilor fotovoltaice, ale automatelor de plată;
8. suprafețele ocupate de construcții temporare (food truck etc.) pe o perioadă de maximum 6 luni.”
Anexa nr. 1, „Procent de ocupare a terenului (POT)”
Aici e nevoie de o precizare pe care puțini o fac. Citit literal, textul introduce lista cu „reprezintă… inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente:” — adică sună a listă de lucruri care se adaugă la suprafața construită. Numai că cele opt puncte enumeră alei, trotuare, locuri de joacă, pergole și platforme de gunoi, adică exact lucrurile pe care nimeni nu le-a numărat vreodată în amprenta la sol.
Trei indicii din interiorul aceluiași text arată că lista e, în realitate, una de scădere. Primul: la CUT, lista paralelă e introdusă fără echivoc cu „din care se deduc”. Al doilea: punctul 1 reproduce exact excluderile din Legea 350/2001, cele trei pe care le-ai citit mai sus în articol. Al treilea, cel mai clar, e chiar în aceeași anexă:
Așadar lista se poate folosi ca listă de excluderi, dar temeiul e o citire coroborată a Codului, nu o frază care spune negru pe alb „nu intră”. Dacă un proiect îți stă pe diferența asta, cere poziția în scris de la arhitectul-șef și verifică regulamentul local — la pergole Codul îi dă expres regulamentului local dreptul de a prevedea altfel.
„Suprafețele pergolelor nu intră în calculul CUT și POT, cu excepția situației în care prin regulamentul local de urbanism se prevede altfel.”
Anexa nr. 1, „Pergolă”
Construcția existentă și termoizolarea
„Dacă o construcție nouă este edificată pe un teren care conține o construcție care nu este destinată demolării, indicatorii urbanistici se determină prin adăugarea suprafeței construite/suprafeței construite desfășurate a construcției existente la cele ale construcției propuse.
Dacă o construcție nouă este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului inițial, prin adăugarea suprafeței construite/suprafeței construite desfășurate a construcției existente la cele ale construcției propuse.
În cazul lucrărilor de renovare energetică a clădirilor existente, dacă în urma acțiunii de reabilitare a anvelopei prin adăugarea materialelor termoizolante sau termosistemelor se depășesc indicatorii urbanistici admiși, nu sunt necesare elaborarea și aprobarea unei documentații de tip PUZ.”
Anexa nr. 1, „Indicatori urbanistici”
Primele două reguli sunt cele pe care le știai deja, dar exprimate altfel. Nu mai e vorba de „suprafața planșeelor existente”, ci de suprafața construită și suprafața construită desfășurată a construcției existente, adăugate la cele ale construcției propuse. Sunt două mărimi diferite, iar diferența se vede în calcul: planșeele nu sunt același lucru cu amprenta la sol.
A treia regulă e nouă și e cea mai utilă dintre toate, dacă ai o casă la limita indicatorilor. Termoizolarea care îngroașă pereții și te scoate peste POT sau CUT nu îți mai cere PUZ. Până acum, un proprietar aflat exact la POT-ul maxim risca să fie trimis la o documentație de urbanism pentru câțiva centimetri de polistiren. Condiția e ca depășirea să vină din reabilitarea anvelopei prin materiale termoizolante sau termosisteme, nu din altceva.
Dacă ai un certificat de urbanism în mână, valorile din el rămân cele care te obligă — POT și CUT nu se recalculează singure. Ce se schimbă e ce poți scoate din calcul când proiectezi. Merită refăcut calculul înainte de depunerea documentației pentru autorizație, mai ales dacă ai demisol cu garaj, curte interioară, gang de acces sau etaj tehnic: sunt poziții care înainte se negociau de la caz la caz, iar acum sunt scrise.