LEGEA - C.A.T.U.C. - 2026
PUD în noul Cod: ce poți obține și ce te costă
Prin PUD poți crește POT și CUT cu cel mult 20%, o singură dată. Ce condiții cere noul Cod, ce avize plătești mai devreme și unde textul rămâne neclar..
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația veche.
PUD-ul e instrumentul prin care poți construi altfel decât scrie în PUG. Noul Cod îl păstrează, dar îi pune limite numerice clare: maximum 20% la POT și CUT, o singură dată, doar în situații enumerate. În schimb, îl scumpește: două variante preliminare obligatorii și aceleași avize ca la autorizația de construire, obținute mai devreme. Mai jos, textul exact și ce înseamnă pentru un proiect real.
„(2) Intrarea în vigoare a prezentului cod este automată și aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.”
Art. 575 alin. (2)
Nimeni nu poate amâna aplicarea Codului cu „așteptăm normele”. De la data intrării în vigoare, regulile de mai jos sunt obligatorii ca atare, chiar dacă normele metodologice, ghidurile sau procedurile interne ale primăriei nu sunt încă gata.
Ce înseamnă pentru tine: dacă depui după acea dată, dosarul se judecă pe noul Cod. Dacă ți se spune la ghișeu că „nu se poate încă, n-au ieșit normele”, ăsta e textul pe care îl arăți. Rămân valabile doar termenele speciale pe care Codul le fixează el însuși pentru anumite instituții sau pentru situațiile tranzitorii.
Prima schimbare: PUD nu mai e „plan”, e „proiect”
Abrevierea rămâne aceeași, cuvântul din spate se schimbă. În noul Cod, secțiunea se numește Proiectul urbanistic de detaliu, nu „plan urbanistic de detaliu”.
„(1) Proiectul urbanistic de detaliu, denumit în continuare PUD, este instrumentul de proiectare urbană cu caracter de detaliere specifică prin care se asigură condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și servire edilitară a unuia sau mai multor obiective de investiții, în vederea corelării cu funcțiunea predominantă și cu vecinătățile imediate.”
Art. 81 alin. (1)
Nu e o schimbare cosmetică. Un „plan” de urbanism e o documentație care se aprobă separat și trăiește pe cont propriu. Un „proiect” e o piesă de proiectare care se face în interiorul procedurii de autorizare. Exact asta spune și articolul următor.
„(1) PUD se elaborează ca studiu de specialitate în cadrul etapei de autorizare a construirii și este întocmit la solicitarea beneficiarului de specialiști atestați de către Registrul Urbaniștilor din România.”
Art. 83 alin. (1)
Două lucruri de reținut. Primul: PUD-ul nu mai e un pas separat de autorizație, e o etapă din ea — pornești de la certificatul de urbanism obținut pentru autorizarea construirii și continui pe același drum.
Al doilea: nu îl poate semna orice proiectant. Trebuie specialist atestat de Registrul Urbaniștilor din România. Dacă arhitectul tău nu are atestat RUR, ai nevoie de încă un om în echipă.
Regula de bază rămâne că PUD-ul detaliază, nu schimbă:
„(3) PUD se elaborează numai pentru detalierea amănunțită a prevederilor stabilite prin PUG sau PUZ sau pentru dezvoltarea de investiții în domeniul energiei regenerabile aflate în intravilanul unităților administrativ- teritoriale, în cazul în care funcțiunea respectă funcțiunea stabilită prin documentația de rang superior.”
Art. 81 alin. (3)
Asta e regula. Tot ce urmează — creșterea POT, CUT, înălțime, parcelarea — sunt excepții de la ea, și legea le tratează ca atare. Nu pleci de la ideea „fac un PUD și modific ce vreau”.
Partea I: ce poți obține prin PUD
1. Când ai voie să pornești un PUD care schimbă regulile
Lista e închisă. Dacă situația ta nu e pe ea, nu ai pe ce să inițiezi.
„(1) Prin excepție de la prevederile art. 81 alin. (3), modificarea reglementărilor aprobate prin documentații de urbanism de nivel superior printr-un proiect urbanistic de detaliu în limitele prevăzute de prezentul cod se poate iniția numai în următoarele condiții:
a) în cazul terenurilor cu geometrie neregulată și în interiorul cărora nu pot fi acomodate suprafețe cu geometrii regulate;
b) condițiile minime de construibilitate ale parcelei, reglementate prin documentațiile de urbanism privind suprafața terenului și/sau frontul stradal, nu sunt îndeplinite, iar diferențele sunt sub limita unei abateri de 10% față de valorile minime stabilite;
c) pentru necesitatea acoperirii de calcane și/sau alinierea la cornișe existente;
d) în zonele sau cazurile particulare stabilite prin prescripțiile generale sau specifice din regulamentele de urbanism locale aferente PUG sau PUZ în vigoare;
e) pentru extinderea clădirilor publice existente în vederea conformării la reglementările tehnice în vigoare ce necesită modificarea reglementării aprobate;
f) pentru stabilirea modului de amplasare și conformare a stațiilor de metrou, dacă nu a fost stabilit printr-un plan urbanistic zonal;
g) pentru stabilirea modului de amplasare și conformare a punctelor de trecere a frontierei;
h) pentru amenajarea și sistematizarea intersecțiilor străzilor de categoria a III-a și a IV-a existente și intersecțiilor dintre acestea, în conformitate cu Ordonanța Guvernului nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, cu modificările și completările ulterioare, și în baza concluziilor studiului pentru infrastructura de transport.”
Art. 82 alin. (1)
Pentru o casă sau un imobil obișnuit, în practică rămân trei porți de intrare: teren cu geometrie neregulată (lit. a), parcelă puțin sub minimul de construibilitate (lit. b) și calcane sau cornișe (lit. c). A patra, lit. d), depinde de ce scrie regulamentul local al orașului tău — merită citit înainte de orice.
Litera b) e cea nouă și cea mai utilă. Până acum, o parcelă sub suprafața minimă sau sub frontul minim nu putea fi construită, de regulă, decât obținând o derogare printr-o documentație de urbanism separată — un drum lung și incert. Acum are o portiță directă — dar una îngustă.
Regulamentul local cere suprafață minimă de 500 mp și front stradal minim de 12 m.
Ai 460 mp și front de 11 m. Lipsesc 40 mp, adică 8% din 500. La front lipsește 1 m, adică 8,3% din 12. Ambele sub 10% — poți iniția PUD.
Ai 430 mp: lipsesc 14% — nu poți. Ai fix 450 mp: lipsesc exact 10%, iar legea spune „sub limita unei abateri de 10%”, nu „până la 10%”. La limită, teoretic ești în afară. Nu miza pe rotunjiri; măsurătoarea din cartea funciară e cea care contează.
2. POT și CUT: cel mult 20%, o singură dată
Aici e miezul. Textul care spune cât poți crește și, mai important, pentru ce.
„(i) mărirea procentului de ocupare al terenului – POT și/sau a coeficientului de utilizare al terenului – CUT cu cel mult 20% față de parametrii maximi admiși, o singură dată, exclusiv pentru asigurarea suprafeței construite la sol sau desfășurate necesare acoperirii calcanelor vizibile, pentru alinierea la cornișe existente pe parcelele adiacente celei pe care se propune investiția, în vederea realizării unor accente pentru parcelele de colț, punerii în valoare a unui capăt de perspectivă, pentru parcelele care constituie frontul unei străzi de categoria I și II, prevăzute la art. 9 din Ordonanța Guvernului nr. 43/1997, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și în cazurile necesare sau pentru asigurarea și conformarea la cerințele fundamentale de calitate și/sau la reglementările tehnice în vigoare;”
Art. 82 alin. (2) lit. b) pct. i
Trei limite deodată:
Cât: maximum 20% peste parametrul maxim admis. Cel mai probabil nu 20 de puncte procentuale — formularea „față de parametrii maximi admiși” indică o raportare la valoarea maximă din regulament (40% devine 48%), dar textul nu tranșează explicit; vezi secțiunea despre neclarități de la final.
De câte ori: o singură dată. Nu faci un PUD anul ăsta pentru +20% și încă unul peste doi ani pentru încă 20%.
Pentru ce: doar situațiile din listă. Ideea „vreau să construiesc mai mult” nu e pe listă și nu devine motiv.
| Motiv admis pentru +20% POT/CUT | Ce înseamnă la teren |
|---|---|
| Acoperirea calcanelor vizibile | Vecinul are un perete orb expus. Construiești ca să îl închizi. |
| Alinierea la cornișe existente | Cornișele trebuie să fie pe parcelele adiacente celei pe care construiești, nu oriunde pe stradă. |
| Accente pentru parcelele de colț | Colțul de stradă poate primi un tratament arhitectural mai puternic. |
| Punerea în valoare a unui capăt de perspectivă | Clădirea închide vizual o stradă sau o axă. |
| Parcele la străzi de categoria I și II | Categoriile din OG 43/1997. Străzile mici, de categoria III și IV, nu intră aici. |
| Cerințe fundamentale de calitate / reglementări tehnice | Formulare deschisă. Vezi mai jos de ce e o problemă. |
Fără PUD: maximum 160 mp la sol și 480 mp suprafață desfășurată.
Cu PUD și +20%: POT urcă la 48%, CUT la 1,44. Adică 192 mp la sol și 576 mp desfășurat.
Diferența: +32 mp la sol și +96 mp desfășurat. Pe un imobil de locuințe, aproape un apartament în plus. Pe o casă, un nivel folosit altfel.
Atenție: e o singură dată. Dacă îl consumi acum pentru 32 mp, nu îl mai ai la o extindere ulterioară.
Textul spune „exclusiv pentru” și apoi enumeră. Dar închide cu „precum și în cazurile necesare sau pentru asigurarea și conformarea la cerințele fundamentale de calitate și/sau la reglementările tehnice în vigoare”. „Cazurile necesare” nu e definit nicăieri în articol. Practic, o listă închisă care se termină cu o categorie deschisă. Așteaptă-te ca fiecare arhitect-șef să o interpreteze diferit până apare o metodologie.
3. Înălțimea: aici legea nu pune cifră
Punctul următor din același articol tratează înălțimea. Compară-l cu cel de mai sus.
„(ii) mărirea înălțimii maxime admise exprimate în metri și sau a regimului de înălțime, în funcție de necesitatea de a acoperi calcane vizibile sau de alinierea la cornișe existente pe parcelele adiacente celei pe care se propune investiția, în vederea realizării unor accente pentru parcelele de colț, punerii în valoare a unui capăt de perspectivă, pentru parcelele care constituie frontul unei străzi de categoria I și II, prevăzute la art. 9 din Ordonanța Guvernului nr. 43/1997, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și în cazurile necesare pentru asigurarea spațiilor necesare implementării sistemelor și echipamentelor de producere a energiei alternative și creșterea performanței energetice;”
Art. 82 alin. (2) lit. b) pct. ii
Motivele sunt aproape aceleași ca la POT și CUT. Dar observă ce lipsește: nu apare niciun plafon procentual și nu apare „o singură dată”. La POT și CUT ai „cel mult 20%, o singură dată”. La înălțime, nimic.
Nu e o portiță pe care să te bazezi. E mai probabil o scăpare de redactare decât o intenție, iar în practică arhitectul-șef va cere o justificare proporțională cu situația invocată. Dar merită știut că textul, așa cum e scris, nu pune o limită numerică aici.
Un motiv în plus, care nu apare la POT/CUT: spațiul pentru echipamente de energie alternativă și creșterea performanței energetice. Dacă îți trebuie centimetri în plus pentru termosistem, pompă de căldură sau instalații pe acoperiș, ăsta e temeiul.
4. Clădirile publice: regulă separată, cu un nivel în plus
„(iii) mărirea justificată a procentului de ocupare al terenului – POT și/sau a coeficientului de utilizare al terenului – CUT cu cel mult 20% față de parametrii maximi admiși, și/sau a regimului de înălțime cu maxim un nivel în plus, o singură dată, cu excepția zonelor protejate, pentru clădiri publice noi sau pentru extinderea clădirilor publice existente, pentru respectarea reglementărilor tehnice în vigoare;”
Art. 82 alin. (2) lit. b) pct. iii
Pentru clădiri publice — școli, grădinițe, dispensare, sedii administrative — pachetul e altul: +20% POT/CUT și/sau un nivel în plus, o singură dată. Aici regimul de înălțime are cifră: maximum un nivel.
Două condiții pe care le sar mulți: „cu excepția zonelor protejate” — în centrul istoric nu se aplică deloc — și motivul admis, care e strict respectarea reglementărilor tehnice în vigoare. Adică o școală care trebuie să se conformeze normativelor de siguranță la incendiu sau de accesibilitate, nu o școală care vrea mai multe săli.
5. Parcelarea: maximum 12 loturi, o singură dată
„d) o singură parcelare, în maximum 12 loturi destinate locuințelor individuale și funcțiunilor conexe, cu respectarea următoarelor condiții cumulative:
(i) preluarea prevederilor PUG sau PUZ referitoare la caracteristicile parcelelor și reglementărilor în vederea construirii;
(ii) parcelele rezultate au acces la un drum existent și/sau reglementat printr-o documentație de urbanism.”
Art. 82 alin. (2) lit. d)
Poți împărți un teren în maximum 12 loturi printr-un PUD, o singură dată, dacă loturile respectă caracteristicile din PUG și au acces la un drum care deja există sau e deja reglementat printr-o documentație de urbanism.
Cuvântul cheie e „cumulative”: ambele condiții, nu una dintre ele. Și „locuințe individuale” — nu blocuri.
Dacă vrei drum nou, sau al 13-lea lot, sau loturi mai mici decât cere PUG-ul, PUD-ul nu te acoperă. Treci la PUZ, care e altă procedură, cu consultare publică și hotărâre de consiliu local.
PUG cere loturi de minimum 500 mp pentru locuințe individuale. Terenul are ieșire la o stradă existentă.
Merge prin PUD: 12 loturi de 500 mp, toate cu acces la strada existentă. Rămân 0 mp pentru drum interior — și exact asta e capcana.
Nu merge prin PUD: 12 loturi în adâncime, deservite de un drum nou pe care îl deschizi tu prin mijlocul terenului. Drumul nu există și nu e reglementat, deci condiția ii) cade. Aici ai nevoie de PUZ.
În practică, PUD-ul de parcelare funcționează pe terenuri cu front lung la stradă, nu pe terenuri adânci.
6. Amplasarea și regimul de construire
„a) amplasarea clădirilor față de aliniament, față de limitele laterale și posterioare ale parcelelor, amplasarea clădirilor pe aceeași parcelă, atunci când sunt necesare detalieri privind încadrarea în morfologia existentă, când condițiile de amplasare sau de fundare sunt dificile, precum și atunci când condițiile minime de construibilitate ale parcelei stabilite prin documentații de urbanism nu sunt îndeplinite;”
„c) modificarea regimului de construire izolat, cuplat, înșiruit, respectiv continuu sau discontinuu, cu excepția amplasării în zone construite protejate sau de protecție a monumentelor istorice, numai atunci când condițiile minime de construibilitate ale parcelei reglementate prin documentații de urbanism nu sunt îndeplinite;”
Art. 82 alin. (2) lit. a) și c)
Litera a) e clasicul PUD: muți casa mai aproape de o limită, schimbi retragerea față de stradă, așezi două corpuri altfel pe aceeași parcelă. Aici nu ai plafon procentual, ai un test de justificare — morfologie, condiții de fundare dificile sau parcelă sub minim.
Litera c) e mai îngustă decât pare. Poți trece de la izolat la cuplat sau înșiruit numai dacă parcela nu îndeplinește condițiile minime de construibilitate. Nu pentru că îți convine altfel. Iar în zone protejate sau de protecție a monumentelor, deloc.
Un detaliu care contează la terenuri complicate:
„(3) PUD se elaborează pentru obiective de investiții propuse pe o parcelă, indiferent de suprafață sau în limita suprafețelor stabilite prin PUG sau prin PUZ. Prin excepție, se poate realiza și pe mai multe parcele limitrofe în cazul în care natura și funcțiunea investiției propuse o impune și/sau dacă regimul juridic al acestora nu permite alipirea acestora.”
Art. 82 alin. (3)
Regula e o parcelă, un PUD. Excepția salvează situația frecventă în care ai două parcele alăturate pe care nu le poți alipi în cartea funciară — moștenire nefinalizată, litigiu, coproprietari care nu semnează. Poți face PUD peste ambele fără să le unești mai întâi. Ce nu rezolvă excepția: dreptul asupra terenului. PUD-ul peste două parcele nu îți dă niciun titlu asupra celei care nu e a ta și nu înlocuiește acordul coproprietarilor. Rămâi cu aceleași consimțăminte de obținut, doar că nu mai ești obligat să alipești imobilele în cartea funciară.
Partea a II-a: ce te costă
Costul 1: două variante preliminare, nu una
Aici e diferența reală de buget față de un PUD făcut după regulile vechi.
„(2) Elaborarea, avizarea și aprobarea proiectului urbanistic se realizează în cadrul procedurii de autorizare a lucrărilor de construire, pe baza certificatului de urbanism obținut pentru autorizarea construirii, și presupune parcurgerea următoarelor etape:
a) inițierea proiectului urbanistic de detaliu ca urmare a îndeplinirii condițiilor necesare pentru modificarea reglementărilor aprobate, menționate la art. 82 alin. (1);
b) elaborarea proiectului urbanistic de detaliu în cel puțin doua variante preliminare. Variantele preliminare vor studia soluții alternative de amplasament;
c) analizarea variantelor preliminare și stabilirea soluției optime în cadrul comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și de urbanism;
d) elaborarea PUD în forma stabilită ca urmare a observațiilor comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și de urbanism;
e) avizarea PUD de către entitățile avizatoare membre în cadrul comisiei de acord unic și de către entitățile avizatoare care emit avize independent de comisia de acord unic;
f) avizarea proiectului urbanistic de detaliu prin avizul tehnic al arhitectului-șef și promovarea spre aprobare prin dispoziție de primar;
g) continuarea procedurii de autorizare a lucrărilor de construire.”
Art. 83 alin. (2)
Litera b) e cea care costă. Cel puțin două variante preliminare, iar ele nu sunt două desene ușor diferite — legea cere ca variantele să studieze soluții alternative de amplasament. Adică două ipoteze reale de așezare a clădirii pe teren, fiecare desenată și argumentată.
Apoi comisia tehnică alege una, iar tu redesenezi PUD-ul în forma finală, cu observațiile ei. Deci trei runde de desen, nu una: varianta 1, varianta 2, forma finală.
Nu putem să-ți dăm o cifră, pentru că legea nu prevede tarife. Dar ca ordin de mărime al efortului de proiectare, e clar mai mult decât un PUD cu o singură soluție. Când ceri o ofertă, întreabă explicit dacă include cele două variante preliminare și refacerea după comisie.
Costul 2: aceleași avize ca la autorizație, doar mai devreme
„(3) Pentru avizarea și aprobarea proiectului urbanistic de detaliu, se vor obține și utiliza aceleași avize și acorduri necesare și în cadrul documentației de autorizare a construirii, cu excepția celor care se emit strict pentru autorizarea construirii.”
Art. 84 alin. (3)
Citește-l de două ori, pentru că are două fețe.
Vestea bună: nu plătești două seturi de avize. Cele obținute pentru PUD se folosesc mai departe la autorizație — textul spune „se vor obține și utiliza„.
Vestea proastă: le plătești pe toate înainte să știi dacă PUD-ul trece. Banii ies din buzunar la începutul procedurii, nu la final.
Riscul practic: dacă arhitectul-șef refuză PUD-ul, ai plătit avizele pentru o soluție pe care nu o mai construiești. Iar avizele au și ele termene de valabilitate.
Care sunt exact avizele nu scrie în Cod. Textul spune doar că lista avizelor și acordurilor necesare pentru fiecare tip de documentație se aprobă prin ordin de ministru (Art. 87 alin. 4). Până apare acel ordin, nu poți face un buget exact — și nici arhitectul nu ți-l poate garanta.
O protecție utilă apare mai departe în Cod, la capitolul de avizare:
„(10) În etapa de avizare pentru planurile de urbanism zonale sau de detaliu inițiate de beneficiari privați, este interzisă perceperea de taxe sau tarife multiple. Taxele sau tarifele achitate în etapa de avizare la prima depunere rămân valabile, chiar dacă a fost solicitată modificarea sau completarea documentației de urbanism și trebuie reanalizată documentația după revizuire sau dacă avizele sau acordurile trebuie reconfirmate.”
Art. 86 alin. (10)
Dacă ți se cer completări și redepui, nu mai plătești a doua oară. Taxa de la prima depunere rămâne valabilă, inclusiv când avizele trebuie reconfirmate.
E o prevedere pe care merită să o ai la îndemână, pentru că practica de până acum a fost frecvent alta. Dacă ți se cere plată la redepunere, arată acest alineat.
Costul 3: timpul
„(5) Avizul tehnic al arhitectului-șef se emite în termen de maximum 15 zile de la depunerea documentației complete și corecte.”
Art. 84 alin. (5)
„(1) PUD se aprobă prin dispoziția emisă de către primarul comunei/orașului/municipiului/sectorului municipiului București sau de către primarul general al municipiului București/președintele consiliului județean, după caz, în maximum 15 zile calendaristice de la emiterea avizului arhitectului-șef, pe baza acordului unic eliberat de către comisiile pentru acord unic de la nivel local și a avizelor instituțiilor din SNAOPSN.”
Art. 85 alin. (1)
Vestea bună e că PUD-ul nu trece prin consiliul local. Se aprobă prin dispoziție de primar, în 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef. Un PUZ, prin comparație, se aprobă prin hotărâre de consiliu local și așteaptă ședința (Art. 76 alin. 1).
O neclaritate de text: la avizul arhitectului-șef pentru PUD scrie „15 zile”, fără să spună lucrătoare sau calendaristice. La PUZ, același Cod scrie explicit „15 zile lucrătoare”. La aprobarea PUD scrie explicit „calendaristice”. Deci exact la termenul de avizare a PUD-ului lipsește precizarea. Diferența e de aproximativ o săptămână. Întreabă la primărie cum îl numără.
Și reține partea care mută riscul: termenul curge de la depunerea documentației complete și corecte. Cine decide că e completă și corectă e primăria.
În citat apare abrevierea SNAOPSN, pe care Codul o folosește fără să o explice în această secțiune. Practic te privește dacă terenul e în proximitatea unor imobile cu caracter special sau în zonele lor de protecție, plus situațiile prevăzute la art. 97 alin. (2) din Cod — cazuri în care avizarea trece și pe la aceste instituții (Art. 84 alin. 4). Dacă nu e cazul tău, treci mai departe.
| Etapa | Ce se întâmplă | Termen din lege |
|---|---|---|
| Certificat de urbanism | Se menționează obligativitatea PUD și a avizului arhitectului-șef | — |
| Două variante preliminare | Soluții alternative de amplasament, elaborate de specialist RUR | nu e prevăzut |
| Comisia tehnică | Analizează variantele, stabilește soluția optimă | nu e prevăzut |
| Forma finală | Se redesenează cu observațiile comisiei | nu e prevăzut |
| Avize și acorduri | Comisia de Acord Unic + avizatorii independenți | — |
| Aviz arhitect-șef | Documentație completă și corectă | max. 15 zile nu scrie lucrătoare sau calendaristice |
| Aprobare | Dispoziție de primar | max. 15 zile calendaristice |
| Autorizația de construire | Se întocmește documentația tehnică | procedura de autorizare |
Termenele de mai sus acoperă doar partea administrativă. Etapele de proiectare — cele două variante, analiza în comisie, refacerea — nu au termene în lege și, în practică, ele consumă cel mai mult timp.
Partea administrativă nu e însă o simplă recomandare. Depășirea termenelor din tabel e trecută expres în lista de contravenții:
„n) nerespectarea de către funcționarii publici de execuție, arhitectul-șef, secretarul general, de către primar/primar general sau președintele consiliului județean, după caz sau de către personalul din aparatul de specialitate al primarului/primarului general, după caz, a termenelor privitoare la promovarea spre aprobare a documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism, respectiv: […]
(ii) neemiterea în termen de maximum 15 zile lucrătoare de la depunerea documentației complete a avizului arhitectului-șef sau restituirea fără temei legal a unei documentații de urbanism ca neconformă; […]
(v) neemiterea dispoziției de aprobare a proiectului urbanistic de detaliu în termen de maximum 15 zile calendaristice de la obținerea avizului tehnic al arhitectului-șef;”
Art. 144 alin. (1) lit. n) pct. (ii) și (v)
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează cu avertisment la prima abatere sau cu amendă, după cum urmează:
a) de la 20.000 lei la 50.000 lei, pentru nerespectarea prevederilor lit. a), i), l), m), o), q), r), s); și lit. n);”
Art. 144 alin. (2) lit. a)
Punctul (v) te privește direct și e fără echivoc: dacă primarul nu emite dispoziția de aprobare a PUD-ului în 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef, fapta e contravenție, cu amendă între 20.000 și 50.000 de lei. Reține și partea mai puțin plăcută: la prima abatere, sancțiunea poate fi doar avertisment.
Punctul (ii) e un indiciu pentru neclaritatea de mai sus, nu răspunsul la ea. Vorbește despre „15 zile lucrătoare” pentru avizul arhitectului-șef — dar exact aceeași formulare descrie și PUZ-ul, unde Art. 75 alin. (2) chiar scrie „lucrătoare”. Deci pct. (ii) poate oglindi PUZ-ul, nu PUD-ul. Că legiuitorul face diferența când vrea se vede chiar alături: la pct. (v), care numește explicit proiectul urbanistic de detaliu, scrie „calendaristice”. Argumentul mai tare rămâne contrastul din text: la PUZ scrie „lucrătoare”, la avizul PUD nu scrie nimic.
Ce schimbă asta în practică: la o întârziere nu mai ai doar o discuție de curtoazie la ghișeu, ci un temei pe care îl poți invoca într-o adresă scrisă. Constatarea contravenției și aplicarea amenzii se fac de persoanele împuternicite din cadrul autorităților de la Art. 143 alin. (1) — pe primul loc, ministerul de resort prin Inspectoratul de Stat în Construcții.
Costul 4: apare în certificatul de urbanism
„(4) Obligativitatea elaborării proiectului urbanistic de detaliu și a obținerii avizului tehnic al arhitectului-șef se menționează în certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru construcții.”
Art. 82 alin. (4)
Certificatul de urbanism îți spune negru pe alb dacă ai nevoie de PUD. Ceea ce înseamnă că nu afli după ce ai plătit proiectul — afli la primul pas.
Practic: cere certificatul de urbanism înainte să comanzi proiectul de arhitectură. Costă puțin și îți spune dacă ai în față o procedură de câteva luni în plus.
PUD-ul aprobat devine parte integrantă din PUG sau PUZ și rămâne valabil până la aprobarea unei documentații de urbanism sau a unui nou PUD (Art. 85 alin. 3). După aprobare se poate întocmi documentația tehnică pentru autorizația de construire (Art. 85 alin. 4). Deci nu e un act care expiră singur la un an — dar poate fi șters de o documentație nouă de urbanism.
Unde textul rămâne neclar
Patru lucruri pe care legea, așa cum a fost adoptată, nu le lămurește. Nu e critică de dragul criticii — sunt exact punctele în care două primării pot să-ți răspundă diferit.
- Cum se calculează cei 20% la POT. POT e el însuși un procent. „Cu cel mult 20% față de parametrii maximi admiși” se citește ca o creștere raportată la maxim — 40% devine 48%. Codul nu spune însă explicit că nu ar fi vorba de 20 de puncte procentuale, adică 40% devenind 60%. Diferența e uriașă și textul nu o tranșează.
- La ce se raportează „o singură dată”. La parcelă? La proprietar? La clădire? Dacă vinzi terenul, cumpărătorul mai are dreptul? Textul nu spune.
- Înălțimea nu are plafon. La POT și CUT sunt „cel mult 20%” și „o singură dată”. La mărirea înălțimii maxime și a regimului de înălțime pentru clădiri obișnuite, niciuna dintre cele două limite nu apare în text.
- Lista „exclusivă” care se termină deschis. „Exclusiv pentru [listă] … precum și în cazurile necesare sau pentru asigurarea și conformarea la cerințele fundamentale de calitate” — „cazurile necesare” nu e definit.
Până la o metodologie de aplicare, presupune interpretarea restrictivă. E mai ieftin decât să refaci documentația.
Ce trebuie să reții
- PUD-ul se face în interiorul procedurii de autorizare, pornind de la certificatul de urbanism pentru construire.
- Îl poate întocmi doar un specialist atestat de Registrul Urbaniștilor din România.
- Nu îl poți iniția oricând: doar în situațiile enumerate — geometrie neregulată, parcelă sub minim cu abatere sub 10%, calcane și cornișe, cazuri prevăzute de regulamentul local, și celelalte de pe listă.
- POT și CUT: cel mult +20%, o singură dată, doar pentru motivele enumerate.
- Clădiri publice: +20% POT/CUT și/sau un nivel în plus, o singură dată, nu în zone protejate.
- Parcelare: maximum 12 loturi pentru locuințe individuale, o singură dată, cu ambele condiții îndeplinite — caracteristicile din PUG și acces la un drum existent sau reglementat.
- Costă mai mult la proiectare: cel puțin două variante preliminare cu amplasamente alternative, plus refacerea după comisia tehnică.
- Plătești aceleași avize ca la autorizație (mai puțin cele care se emit strict pentru autorizarea construirii), doar mai devreme. La redepunere după completări nu se mai percep taxe.
- Aprobarea e prin dispoziție de primar, nu prin consiliu local. Maximum 15 zile calendaristice după avizul arhitectului-șef.
- Obligativitatea PUD apare în certificatul de urbanism. Cere-l primul.
Dacă ai un teren și te întrebi dacă merită un PUD, ordinea corectă e simplă: certificat de urbanism întâi, apoi calculezi ce câștigi din cei 20% și îi compari cu costul celor două variante preliminare și al avizelor plătite mai devreme. Uneori diferența de suprafață chiar merită. Alteori e mai ieftin să reproiectezi casa în limitele din PUG.