LEGEA - C.A.T.U.C. - 2026
Certificatul de urbanism, în 5 forme diferite: care îți trebuie
Noul Cod al urbanismului aduce 5 tipuri de certificat de urbanism, inclusiv unul nou pentru operațiuni cadastrale. Termene, conținut și care îți trebuie.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legea veche.
Până acum, „certificatul de urbanism” era un singur act, cerut pentru scopuri diferite. Noul Cod îl împarte în cinci tipuri distincte, cu termene diferite, documente diferite și efecte juridice diferite. Unul dintre ele e complet nou, iar fără el operațiunea pe care o faci — și actele juridice legate de ea — sunt lovite de nulitate absolută. Mai jos e fiecare tip, cu textul exact din lege și cu situația în care ai nevoie de el.
Mai întâi: ce e, de fapt, certificatul de urbanism
„(1) Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice locale asigură informarea solicitantului cu privire la reglementările, permisiunile și restricțiile în vigoare, la data emiterii acestuia, stabilite prin documentațiile de amenajare a teritoriului, documentațiile de urbanism și prin actele normative incidente, care sunt aplicabile imobilului sau imobilelor care fac obiectul solicitării. Certificatul de urbanism este act administrativ, cu excepția celui prevăzut la alin. (3) lit. a).”
Art. 253 alin. (1)
Certificatul de urbanism e o fotografie a regulilor care se aplică terenului tău, la data la care ți se eliberează. Nimic mai mult. Îți spune ce ai voie și ce nu ai voie să faci acolo — nu îți dă voie.
Ultima frază contează juridic: patru dintre cele cinci tipuri sunt acte administrative. Excepția e certificatul pentru informare (lit. a), pe care legea îl descrie ca simplă operațiune de informare. Distincția nu e teoretică — pentru certificatele care sunt acte administrative, Codul trimite el însuși la instanța de contencios administrativ, de exemplu atunci când se constată nulitatea (vezi mai jos).
Greșeala pe care o face aproape toată lumea
Cea mai frecventă confuzie din birou: omul vine cu certificatul de urbanism în mână și crede că poate chema utilajul. Legea spune exact invers, în aceeași frază în care spune că îl poate cere oricine:
„(2) Certificatul de urbanism se emite la cererea oricărui solicitant, care poate fi interesat în cunoașterea datelor și a reglementărilor, permisiunilor și restricțiilor cărora îi este supus respectivul bun imobil, și nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire sau desființare.”
Art. 253 alin. (2)
Două lucruri, ambele importante.
Îl poate cere oricine. Nu trebuie să fii proprietar. Poți cere certificat de urbanism pentru un teren pe care încă nu l-ai cumpărat — și ar trebui să o faci, înainte să semnezi ceva.
Nu e permisiune. Certificatul de urbanism nu înlocuiește autorizația de construire și nu o anticipează. E doar prima piesă dintr-un lanț: cu el în mână afli ce avize îți trebuie, ce studii, dacă e nevoie de PUZ sau PUD. Abia apoi începe proiectul.
Legea e explicită și în privința ordinii lucrurilor:
„(1) Demararea procesului de autorizare a lucrărilor de construire/desființare începe cu solicitarea certificatului de urbanism pentru construire/desființare.”
Art. 249 alin. (1)
Vânzătorul îți spune că „e teren de casă, se poate construi P+1″. Ceri un certificat de urbanism pentru informare, pe numele tău, fără să fii proprietar. Îl primești în 10 zile lucrătoare, cu regulile scrise negru pe alb: POT, CUT, retrageri și înălțime maximă la regimul tehnic, iar la regimul juridic — dacă zona are interdicție temporară de construire.
Dacă certificatul spune altceva decât vânzătorul, ai aflat înainte să semnezi, nu după. Dacă spune la fel, ai o hârtie oficială pe care te poți baza la negociere.
Ce nu îți dă certificatul acela: dreptul de a construi. Pentru asta urmează certificatul de urbanism pentru construire, proiectul, avizele și autorizația.
Cele cinci tipuri, în textul legii
„(3) În funcție de scopul solicitării, certificatul de urbanism se clasifică în:
a) certificat de urbanism pentru informare;
b) certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
c) certificat de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări;
d) certificat de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești;
e) certificat de urbanism pentru construcții cu caracter special.”
Art. 253 alin. (3)
Nu alegi tipul după cum sună mai bine. Îl alegi după ce vrei să faci cu terenul. Tabelul de mai jos e, practic, tot articolul într-un ecran.
| Tipul de certificat | Când îți trebuie | Termen de emitere |
|---|---|---|
| Pentru informare | Vrei să afli ce se poate face pe un teren. Înainte de cumpărare, înainte de orice decizie. | 5 zile lucrătoare cu sistem informatic, 10 zile lucrătoare până atunci |
| Pentru operațiuni cadastrale | Dezmembrezi, alipești, înscrii o servitute de trecere, faci evidențieri sau reevidențieri în cartea funciară. | 10 zile lucrătoare |
| Pentru construire/desființare — clădiri și amenajări | Construiești o casă, o hală, o extindere. Demolezi. Amenajezi. | 15 zile lucrătoare |
| Pentru construire/desființare — lucrări inginerești | Drumuri, rețele, poduri și celelalte lucrări inginerești. | 15 zile lucrătoare (15 zile calendaristice la infrastructura de transport) |
| Pentru construcții cu caracter special | Obiective ale instituțiilor din domeniul apărării, ordinii publice și securității naționale. | nu apare un termen distinct în text |
Două precizări practice, tot din lege. Certificatul trebuie să spună pentru ce a fost emis, dar poate acoperi mai multe scopuri deodată — deci nu ești obligat să depui cinci cereri dacă ai o situație mixtă:
„(5) Certificatul de urbanism cuprinde în mod obligatoriu scopul pentru care acesta este emis, însă poate fi emis și pentru mai multe scopuri simultan.
(6) Certificatul de urbanism poate fi emis pentru unul sau mai multe imobile.”
Art. 253 alin. (5) și (6)
Ce trebuie să scrie în orice certificat de urbanism
Indiferent de tip, conținutul minim e același. Sunt cinci categorii de informații:
„(4) Certificatul de urbanism cuprinde următoarele elemente privind:
a) regimul juridic al imobilului, respectiv informații cunoscute de emitent la data solicitării, privind dreptul de proprietate asupra imobilului, alte drepturi reale și servituțile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea imobilului – teren și/sau construcțiile aferente – în intravilan sau extravilan; prevederi ale documentațiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului – zone protejate, interdicții definitive sau temporare de construire, dacă acesta este înscris în lista cuprinzând monumentele istorice din România […]
b) regimul economic al imobilului, folosința actuală, regimul stabilit prin regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic în vigoare la data emiterii, privind funcțiuni permise sau interzise, reglementări fiscale specifice localității sau zonei, precum și regimul economic reglementat, respectiv destinația și funcțiunea ce pot fi acordate imobilului în cauză;
c) regimul tehnic al imobilului extras din regulamentul local aferent documentației de urbanism aprobate în vigoare, cu precizarea documentației de urbanism în vigoare la data emiterii, a numărului hotărârii de aprobare, unității teritoriale de referință, zonei sau subzonei funcționale, procentului de ocupare a terenului, coeficientului de utilizare a terenului, dimensiunilor minime și maxime ale parcelelor, echipării cu utilități, edificabilului admis pe parcelă, circulațiilor și accesurilor pietonale și auto, parcajelor necesare, alinierii terenului și a construcțiilor față de străzile adiacente terenului, înălțimii minime și maxime admise […]
d) informațiile cunoscute de autoritățile administrației publice locale privind traseele, amplasarea, calitatea și capacitatea rețelelor edilitare din zona imobilului, și în anexă, extras din sistemul GIS cu rețelele edilitare;
e) plan de încadrare în documentația de urbanism aplicabilă.”
Art. 253 alin. (4)
Trei „regimuri” plus două anexe.
Regimul juridic — al cui e terenul, ce servituți are, dacă e în intravilan sau extravilan, dacă e monument istoric sau în zonă protejată, dacă are interdicție de construire. Datele despre proprietate se iau din cartea funciară.
Regimul economic — la ce se folosește acum și ce funcțiuni sunt permise sau interzise acolo.
Regimul tehnic — partea pe care o citește arhitectul prima. POT, CUT, edificabil, retrageri, aliniere, înălțimi, parcaje, dimensiuni minime de parcelă. Aici afli, concret, cât și cum poți construi.
Rețelele edilitare — cu extras din sistemul GIS al primăriei. E o noutate binevenită: până acum umblai separat după fiecare furnizor ca să afli pe unde trec conductele.
Planul de încadrare — unde pică terenul tău în documentația de urbanism.
Și o prevedere pe care merită să o știi, dacă primești un certificat sumar:
„(9) Certificatele de urbanism prevăzute la alin. (3) lit. b) – d) emise fără elementele de conținut prevăzute de lege sunt lovite de nulitate. Nulitatea se constată de instanța de contencios administrativ competentă, în condițiile legii.”
Art. 253 alin. (9)
Un certificat pentru operațiuni cadastrale, pentru clădiri sau pentru lucrări inginerești care nu conține elementele de mai sus e nul. Nulitatea nu se aplică automat — o constată instanța de contencios administrativ, deci trebuie să mergi cu ea acolo.
Consecința practică e alta: dacă primești un certificat cu rubrici goale la regimul tehnic, nu îl accepta ca atare. Cere completarea. Un certificat incomplet nu îți e de niciun folos la proiectare, oricum.
Tipul 1: certificatul de urbanism pentru informare
„(1) Certificatul de urbanism pentru informare reprezintă rezultatul operațiunii administrative prin care autoritatea administrației publice locale face cunoscut regimul juridic, economic și tehnic al imobilului în vederea informării prealabile a oricărei persoane interesate și nu conține informații particularizate în raport cu un scop, ci informații generale.
(2) Certificatul de urbanism pentru informare se emite la cererea oricărei persoane fizice sau juridice, care poate fi interesată în cunoașterea datelor și reglementărilor cărora este supus respectivul imobil.
(3) Pentru același imobil se pot elibera mai multe certificate de urbanism pentru informare, conținutul acestora fiind identic pentru toți solicitanții.”
Art. 254 alin. (1)–(3)
Ăsta e certificatul „de citit”, nu „de făcut”. Conține informații generale, nu răspunsuri la o intenție anume. Nu îl întrebi „pot să pun casa asta aici” — pentru asta e tipul 3.
Îl poate cere oricine, oricâți, pentru același teren, iar conținutul e identic pentru toți. Deci și vecinul, și cumpărătorul, și tu primiți aceeași hârtie. E singurul tip care nu e act administrativ.
Cât durează și ce anexezi
„(6) În situația în care autoritatea publică locală deține un sistem informatic funcțional certificatul de urbanism pentru informare se eliberează în cel mult 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de emitere în conformitate cu prevederile prezentului cod.
(7) Prin excepție de la alin. (6), până la funcționarea sistemului informatic, certificatul de urbanism pentru informare se eliberează în cel mult 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de emitere, în conformitate cu prevederile prezentului cod.”
Art. 254 alin. (6) și (7)
Cinci zile lucrătoare acolo unde primăria are sistem informatic funcțional — și, în acel caz, legea spune că certificatul se emite automat, cu sigiliu electronic. Zece zile lucrătoare peste tot unde sistemul încă nu merge.
Realist: până se implementează sistemul, socotește 10 zile lucrătoare. Legea nu spune când anume devine sistemul funcțional, deci nu putem promite noi termenul mai scurt.
Ce depui la cerere depinde de situația cadastrală a terenului:
„(10) În vederea emiterii certificatului de urbanism pentru informare, solicitantul precizează în cadrul cererii de emitere, numărul cadastral pentru identificarea în aplicația Imobile a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară – sistem e-Terra, pentru imobilele intabulate.
(11) Prin excepție de la alin. (10), pentru imobilele neînscrise în aplicația Imobile a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară – sistem e-Terra, certificatul de urbanism pentru informare se solicită în baza unui plan de încadrare în zonă cu localizarea exactă a imobilului realizată în sistem Stereo 70 eliberat, la cerere, de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În cazul imobilelor înscrise în evidențele de carte funciară, dar fără date cadastrale actualizate, este necesar și extrasul de carte funciară actualizat.
(12) Extrasul de carte funciară actualizat cuprinde toate înscrierile înregistrate cu privire la imobil, și nu va fi mai vechi de 30 de zile de la data înaintării cererii de emitere a certificatului de urbanism.”
Art. 254 alin. (10)–(12)
Dacă terenul e intabulat, e simplu: scrii numărul cadastral în cerere, atât. Primăria se uită singură în e-Terra. Nu mai cari extrase.
Dacă terenul nu e în e-Terra, ai nevoie de un plan de încadrare în zonă în Stereo 70, de la OCPI. Dacă e în cartea funciară dar fără date cadastrale actualizate, îți trebuie și extras de carte funciară nu mai vechi de 30 de zile.
Termenul de 30 de zile e de reținut. Extrasul luat acum două luni nu e bun — și e o cauză banală de întârziere.
Cât despre conținut, legea rezolvă întrebarea în trei rânduri:
„Certificatul de urbanism pentru informare cuprinde obligatoriu elementele prevăzute la art. 253 alin. (4).”
Art. 255
Înainte să cumperi un teren. Înainte să te apuci de un studiu de fezabilitate. Când vrei să știi dacă zona are interdicție temporară de construire. Când vrei POT-ul și CUT-ul oficiale, nu ce ți-a zis vecinul. E cel mai ieftin instrument de verificare din tot Codul.
Tipul 2: certificatul pentru operațiuni cadastrale — noutatea absolută
Ăsta nu exista ca tip distinct. E cel mai important lucru nou din tot capitolul, pentru că atinge ceva ce fac foarte mulți oameni fără să se gândească de două ori: dezmembrarea și alipirea de terenuri.
„(1) Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea administrației publice locale face cunoscute condițiile necesare realizării operațiunilor de dezlipire, alipire sau de înscriere a unor servituți de trecere, evidențieri, reevidențieri de imobile în cartea funciară, în raport cu regimul tehnic stabilit prin documentațiile de amenajare a teritoriului și documentațiile de urbanism aprobate.”
Art. 256 alin. (1)
Îți trebuie certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale dacă:
— dezlipești (dezmembrezi) un teren în mai multe loturi;
— alipești (comasezi) două sau mai multe terenuri într-unul singur;
— înscrii o servitute de trecere în cartea funciară;
— faci evidențieri sau reevidențieri de imobile în cartea funciară.
Pe scurt: aproape orice modificare a formei sau a numărului parcelelor tale trece pe la primărie, nu doar pe la topograf și notar.
Sancțiunea: nulitate absolută
Aici e partea la care merită să te oprești, pentru că nu e o amendă — e altceva:
„(2) Operațiunile prevăzute la alin. (1) și actele juridice aferente acestora, efectuate în lipsa certificatului de urbanism sau cu nerespectarea condițiilor impuse prin acesta, sunt lovite de nulitate absolută.”
Art. 256 alin. (2)
Dacă dezmembrezi un teren fără certificatul ăsta, nu doar operațiunea cadastrală e nulă — sunt nule și actele juridice aferente. Adică, în principiu, și contractul de vânzare încheiat pe lotul rezultat.
„Nulitate absolută” înseamnă că oricine interesat o poate invoca și că, în principiu, nu se acoperă prin trecerea timpului. E cea mai severă sancțiune civilă. Legea nu detaliază aici cum se repară situația în practică — pe partea asta textul e sec, iar aplicarea concretă o vor stabili instanțele și normele.
Concluzia practică e simplă: la dezmembrare, certificatul se ia înainte, nu se regularizează după.
Codul prevede și contravenții legate direct de asta, la capitolul de sancțiuni:
„a) realizarea operațiunii de parcelare fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;”
„b) realizarea operațiunii de comasare fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;”
„d) înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate ca urmare a operațiunii de comasare realizate fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia […]”
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) săvârșite de persoanele fizice sau juridice se sancționează cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei.”
„(3) Sancțiunea amenzii prevăzută la alin. (1) lit. c) și d) se aplică personalului responsabil cu îndeplinirea activităților de înscriere în cartea funciară, precum și semnatarilor actelor administrative în cauză, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.”
„(4) Sancțiunea amenzii poate fi aplicată atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice.”
„(5) În condițiile prezentului articol nu se aplică sancțiunea avertisment.”
Art. 243 alin. (1) lit. a), b) și d), alin. (2)–(5)
Amenda de 50.000–100.000 lei pentru litera d) nu cade pe proprietar, ci pe personalul care face înscrierea în cartea funciară și pe semnatarii actelor. Așa spune alineatul (3), explicit.
Ce înseamnă asta pentru tine: e foarte puțin probabil să găsești pe cineva dispus să înscrie o comasare fără certificat, când riscul e al lui. Practic, procedura se autoblochează.
Atenție însă: alineatul (3) restrânge la funcționari doar literele c) și d). Literele a) și b) sancționează chiar fapta de a realiza parcelarea sau comasarea fără certificat — adică fapta ta — cu aceeași amendă de 50.000–100.000 lei, care se aplică și persoanelor fizice (alin. (4)) și la care avertismentul e exclus (alin. (5)). Deci riscul tău e dublu: amenda pe fapta proprie și nulitatea absolută de la Art. 256 alin. (2).
Cine constată faptele: compartimentele funcționale cu atribuții de control din aparatul consiliului județean și al consiliilor locale sau organele de control ale Inspectoratului de Stat în Construcții — alin. (6). Controlul nu vine, deci, doar dinspre cel care ar face înscrierea în cartea funciară.
Ce depui și ce poate răspunde primăria
„(7) În vederea emiterii certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, solicitantul anexează cererii de emitere, următoarele:
a) extrasul de carte funciară actualizat la zi sau planul de încadrare în zonă în cazul imobilului care nu este înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară;
b) împuternicirea acordată solicitantului de către titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, în cazul în care solicitantul nu este titularul dreptului de proprietate;
c) documentația cadastrală realizată de către persoane autorizate conform legii, având la bază un plan cu o propunere de comasare/dezmembrare întocmit de un arhitect sau urbanist, cu respectarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și a documentațiilor de urbanism aplicabile imobilului.”
Art. 256 alin. (7)
Litera c) e schimbarea reală. Până acum, la o dezmembrare mergeai la topograf și gata. Acum documentația cadastrală trebuie să aibă la bază un plan de propunere întocmit de un arhitect sau de un urbanist, care respectă documentațiile de urbanism aplicabile.
Motivul e ușor de înțeles dacă ai văzut vreodată o dezmembrare făcută „la linie”: loturi fără acces la drum, loturi sub dimensiunea minimă de parcelă din regulamentul local, loturi pe care nu mai încape nimic după retrageri. Terenuri care arată bine pe hârtie și nu se pot construi.
„(8) Ca urmare a cererii de emitere a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, autoritatea administrației publice locale competentă potrivit legii poate în raport cu situația specifică să:
a) admită cererea și să emită certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale; documentația cadastrală vizată spre neschimbare fiind anexată certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
b) emită certificatul de urbanism negativ, motivând în fapt și în drept imposibilitatea realizării operațiunii cadastrale […]
c) respingă cererea în mod justificat, în cazul în care în urma analizei documentației depuse se constată faptul că aceasta este incompletă, necesită clarificări tehnice sau modificări;
d) admită cererea și să emită certificatul de urbanism o singură dată pentru operațiuni cadastrale, cu solicitarea de elaborare a PUZ în situația parcelării în mai mult de 3 parcele.”
Art. 256 alin. (8)
Litera d) pare să fixeze un prag: la o parcelare în mai mult de 3 parcele, primăria îți poate cere elaborarea unui PUZ. Iar certificatul se emite, în acea situație, o singură dată. Nu trage însă de aici concluzia că sub 4 loturi scapi de documentația de urbanism — exemplul de mai jos arată de ce.
PUZ înseamnă altă durată și alt buget decât o simplă dezmembrare. Nu e o formalitate.
Vrei să-l împarți ca să vinzi loturi de casă.
Trei loturi. Aici e capcana: litera d) vorbește de PUZ doar la parcelarea „în mai mult de 3 parcele”, dar Codul definește parcelarea chiar de la 3 parcele în sus — divizarea unui teren în trei sau mai multe parcele în vederea realizării de construcții noi e operațiune urbanistică de parcelare (Art. 216), care se face cu certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ, iar actele încheiate cu încălcarea acestei reguli sunt lovite de nulitate absolută (Art. 217). Cum scopul tău e să vinzi loturi de casă, nu te încadrezi la simpla dezmembrare de 10 zile.
Indiferent că sunt 3, 4 sau 10 loturi, ești în regimul parcelării: PUZ — adică documentație de urbanism, avize, dezbatere publică, hotărâre de consiliu local — sau, în intravilan, prin excepție, un proiect urbanistic de detaliu pentru până în 12 loturi de locuințe individuale, o singură dată, dacă PUG sau PUZ au deja reglementările necesare (Art. 218).
Diferența care contează nu e între 3 și 4 loturi, ci între scopuri: dezmembrare fără scop de construire — procedură de 10 zile lucrătoare; loturi destinate construirii — documentație de urbanism, de la 3 loturi în sus. Merită gândită înainte de a trasa liniile pe plan.
Legea închide și portița „împart în tranșe”:
„(9) Este interzisă emiterea certificatelor de urbanism pentru operațiuni cadastrale de comasare și dezmembrare în scopul realizării operațiunilor urbanistice enumerate la art. 214 alin. (1), fără a conține obligația de elaborare a unei documentații de urbanism de tip PUZ.”
Art. 256 alin. (9)
Excepțiile
Obligația nu e chiar fără ieșire. Art. 256 prevede două situații în care certificatul nu se cere, iar Art. 240 adaugă o a treia, cea care contează pentru proprietarul obișnuit:
„(10) Prin excepție de la prevederile alin. (2), în cazul realizării de lucrări inginerești aferente lucrărilor de infrastructură de transport de interes național, nu sunt obligatorii solicitarea și emiterea certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale.”
„(11) Operațiunile cadastrale realizate pentru zonele cu destinație specială aflate în proprietatea sau administrarea instituțiilor cu atribuții în domeniul apărării, ordinii publice și securității naționale sunt exceptate de la emiterea certificatului de urbanism.”
Art. 256 alin. (10) și (11)
Două ieșiri, ambele înguste: lucrările inginerești aferente infrastructurii de transport de interes național — autostrăzi, drumuri expres, căi ferate — și zonele cu destinație specială ale instituțiilor din apărare, ordine publică și securitate națională.
Pe tine, ca proprietar obișnuit, niciuna dintre cele două nu te privește. Le menționăm pentru că, dacă terenul tău e prins într-o expropriere pentru un drum național, operațiunile cadastrale de acolo urmează alt regim decât al tău — și e util să știi de ce vecinul „a putut” și tu nu.
Există însă și o a treia excepție, care te privește direct: la ieșirea din indiviziune — partaj succesoral sau partaj între coproprietari — emiterea certificatului este facultativă (Art. 240 alin. (3)). Nulitatea de la Art. 240 alin. (5) e legată doar de încălcarea alin. (2), deci în partaj nu se aplică.
Tipul 3: certificatul pentru construire/desființare — clădiri și amenajări
Ăsta e certificatul pentru care vin cei mai mulți oameni: casa, extinderea, hala, demolarea.
„(1) Certificatul de urbanism este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea administrației publice locale face cunoscute, titularului unui drept real asupra imobilului, condițiile necesare realizării unui obiectiv de investiții, respectiv condițiile aplicabile construirii, desființării, modificării unei construcții în curs sau regularizării unei construcții.”
Art. 257 alin. (1)
Diferența față de tipul 1 e în două cuvinte: „titularului unui drept real”. Certificatul pentru informare îl poate cere oricine. Ăsta se adresează celui care are un drept real asupra imobilului — proprietar sau titular de alt drept real.
Aici textul e, sincer, neclar. Regula generală de la Art. 253 alin. (2) spune că certificatul „se emite la cererea oricărui solicitant”, fără să distingă între tipuri, iar Art. 257 alin. (1) vorbește despre titularul unui drept real. Cele două nu se contrazic frontal — unul descrie cine poate cere, celălalt cui i se adresează actul — dar nici nu se acoperă perfect. Până se lămurește prin norme sau practică, presupunerea prudentă e că pentru certificatul de construire ți se va cere să dovedești dreptul asupra imobilului.
A doua diferență: aici nu primești informații generale, ci condițiile necesare realizării unui obiectiv de investiții. Adică lista de avize, lista de studii, dacă îți trebuie PUD sau PUZ. E documentul din care arhitectul își face lista de lucru.
Termen: 15 zile lucrătoare
„(4) Certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de emitere.”
Art. 257 alin. (4)
Ce anexezi la cerere
„a) pentru construcții noi și lucrări de amenajare, precum și pentru extinderi în plan orizontal ale construcțiilor existente – extrasul de carte funciară actualizat la zi cu imobilul înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară, precum și planul de situație propus cu amprenta la sol a corpurilor de clădire care urmează a fi desființate, construite sau extinse, după caz. […]
b) descrierea succintă a investiției propuse în vederea identificării modului în care aceasta se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate și a avizelor și acordurilor necesare construirii;”
Art. 257 alin. (8) lit. a) și b)
Nu ceri un certificat „în general”. Trebuie să vii cu un plan de situație cu amprenta la sol a ce vrei să construiești, să demolezi sau să extinzi, plus o descriere a investiției.
De aici rezultă o consecință practică: certificatul pentru construire se cere după ce ai o idee destul de clară despre casă — măcar amprenta și poziția pe teren. Dacă nu ai asta, cere întâi un certificat pentru informare.
Cele patru răspunsuri posibile
„(9) Ca urmare a cererii de emitere a certificatului de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări, autoritatea administrației publice locale competentă potrivit legii:
a) admite cererea și emite certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări;
b) admite cererea și emite certificatul de urbanism […] incluzând și obligația elaborării unui proiect urbanistic de detaliu în vederea realizării obiectivului de investiții;
c) admite cererea și emite certificatul de urbanism […] incluzând și obligația elaborării și aprobării unui PUZ în vederea realizării obiectivului de investiții, numai în situații prevăzute prin PUG sau specificate explicit prin prezenta lege […]
d) respinge cererea prin emiterea unui certificat de urbanism negativ, motivând în fapt și în drept imposibilitatea realizării obiectivului de investiții […]”
Art. 257 alin. (9)
| Ce primești | Ce înseamnă pentru calendarul tău |
|---|---|
| Certificat simplu (lit. a) | Cel mai bun caz. Mergi mai departe cu proiectul și avizele. |
| Certificat cu obligație de PUD (lit. b) | Îți trebuie proiect urbanistic de detaliu înainte de autorizație. |
| Certificat cu obligație de PUZ (lit. c) | Documentație de urbanism completă, cu avize și aprobare de consiliu local. Cel mai lung drum. |
| Certificat negativ (lit. d) | Investiția, așa cum ai propus-o, nu se poate face. Motivarea trebuie să fie în fapt și în drept. |
„(10) În cazul menționat la alin. (8) lit. b) și c), certificatul de urbanism poate fi folosit în scopul solicitat doar în condițiile și după aprobarea PUZ sau PUD aferent, fiind valabil încă 12 luni după aprobarea documentației de urbanism.”
Art. 257 alin. (10)
Dacă ai primit certificat cu obligație de PUD sau PUZ, certificatul nu se stinge cât timp lucrezi la documentație. După ce se aprobă PUZ-ul sau PUD-ul, mai ai 12 luni să îl folosești. E o prevedere bună — până acum, oamenii rămâneau cu certificate expirate în timp ce așteptau aprobarea PUZ-ului.
O observație de precizie: alineatul trimite la „alin. (8) lit. b) și c)”, dar literele b) și c) despre PUD și PUZ sunt la alin. (9), nu la (8). E, cel mai probabil, o eroare de trimitere în textul adoptat. Sensul e clar, dar merită semnalat.
Ce conține, în plus față de conținutul general
„a) elemente privind regimul de actualizare sau modificare a documentațiilor de urbanism și a regulamentelor locale aferente, dacă este cazul;
b) condițiile obligatorii pentru realizarea obiectivului de investiții, respectiv reglementările de urbanism care urmează să fie îndeplinite în funcție de specificul amplasamentului;
c) lista studiilor de specialitate necesare în vederea autorizării construirii;
d) obligația întocmirii PUD, dacă este cazul;
e) lista completă a avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării construirii;
f) termenul de valabilitate.”
Art. 257 alin. (12) lit. a)–f)
Litera e) e cea care îți structurează tot proiectul: lista completă a avizelor. Din ea afli dacă îți trebuie aviz de mediu, aviz de la drumuri, de la apă-canal, de la pompieri, de la direcția de cultură. Fiecare aviz înseamnă timp și bani.
Litera c) e a doua ca importanță: studiile de specialitate — geotehnic, topografic, de trafic, de însorire, după caz.
Alineatul trimite, pentru elementele de bază, la art. 253 — adică la certificatul de urbanism obișnuit, cu cele cinci elemente discutate mai sus. Cele șase de aici se adaugă peste ele, nu le înlocuiesc.
Cât e valabil și cum îl prelungești
Regula de valabilitate e scrisă pentru certificatul de construire/desființare, iar intervalul e larg:
„(15) Emitentul certificatului de urbanism stabilește termenul de valabilitate pentru un interval de timp cuprins între 12 și 36 de luni de la data emiterii, în funcție de:
a) scopul pentru care a fost solicitat;
b) complexitatea investiției și caracteristicile urbanistice ale zonei în care se află imobilul;
c) menținerea valabilității prevederilor documentațiilor de urbanism și a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul ce face obiectul solicitării.”
Art. 257 alin. (15)
Nu e un termen fix. Primăria îl stabilește între 12 și 36 de luni, în funcție de scop, de complexitatea investiției și de cât mai e valabil PUG-ul zonei. Verifică termenul scris pe certificat — nu presupune că ai trei ani.
Litera c) e cea mai puțin evidentă: dacă PUG-ul localității e aproape de expirare, e de așteptat ca și certificatul să primească un termen scurt.
„(16) Valabilitatea certificatului de urbanism încetează dacă:
a) titularul renunță la intenția de a mai construi, situație în care are obligația de a notifica acest fapt autorității administrației publice emitente;
b) titularul nu solicită prelungirea valabilității certificatului de urbanism în termenul legal de 15 zile lucrătoare înaintea expirării acesteia.
(17) Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism pentru construire/desființare, procedură asociată aceluiași act administrativ, se realizează de către emitent, la cererea titularului formulată în termenul prevăzut la alin. (16) lit. b), pentru o perioadă de timp de maximum 24 de luni, după care, în mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism pentru construire/desființare.”
Art. 257 alin. (16) și (17)
Termenul-cheie: 15 zile lucrătoare înainte de expirare. Dacă ceri prelungirea în ultima zi, ai pierdut-o. Pune-ți alarmă cu o lună înainte.
Prelungirea se dă pentru maximum 24 de luni, după care legea spune că se emite obligatoriu un certificat nou — cu regulile de urbanism valabile la acel moment, care între timp se pot schimba.
| Situație | Termen |
|---|---|
| Valabilitate inițială | Între 12 și 36 de luni, stabilită de emitent |
| Cerere de prelungire | Cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare |
| Durata prelungirii | Maximum 24 de luni, apoi obligatoriu certificat nou |
| Certificat cu obligație de PUD sau PUZ | Valabil încă 12 luni după aprobarea documentației de urbanism |
| Proiecte de investiții publice | Poate fi stabilită până la maximum 60 de luni |
Textul reglementează valabilitatea la certificatul pentru construire/desființare. Pentru certificatul de informare și pentru cel de operațiuni cadastrale, articolele 254 și 256 nu conțin un termen de valabilitate explicit. Nu inventăm unul. Dacă ai nevoie de certitudine pe punctul ăsta, întreabă direct emitentul ce termen trece pe act.
Tipul 4: certificatul pentru lucrări inginerești
„(1) Certificatul de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești este actul administrativ cu caracter individual prin care autoritatea emitentă le face cunoscute condițiile necesare realizării unei lucrări inginerești, respectiv condițiile aplicabile construirii, desființării, modificării unei lucrări în curs sau regularizării unei lucrări inginerești.
(2) Certificatul de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești se emite, fără necesitatea ca solicitantul să dețină un drept real principal asupra imobilului/imobilelor, în termen de 15 zile lucrătoare de la data depunerii cererii eliberării acestuia de către beneficiarul lucrărilor.”
Art. 258 alin. (1) și (2)
Tipul ăsta e pentru lucrări inginerești: drumuri, rețele, poduri și celelalte lucrări care nu sunt clădiri. Categoriile de construcții — clădiri, lucrări inginerești, amenajări — sunt definite separat în Cod.
Particularitatea lui: se emite fără ca solicitantul să fie titularul unui drept real principal asupra terenurilor. Are sens — o rețea traversează zeci de proprietăți. Termenul e tot de 15 zile lucrătoare.
Pentru majoritatea oamenilor care își construiesc casa, tipul ăsta nu e relevant direct. Devine relevant dacă faci parte dintr-o asociație care vrea să extindă un drum sau o rețea de utilități până la loturi.
O prevedere care merită știută de oricine locuiește pe o stradă în curs de modernizare:
„(6) Certificatul de urbanism emis pentru realizarea sau modernizarea de drumuri în zonele de locuințe și dotări complementare va specifica obligativitatea realizării de trotuare pe ambele părți ale carosabilului, precum și alte reglementări pentru asigurarea siguranței rutiere în conformitate cu documentația de urbanism în vigoare. În cazul modernizării drumurile existente a căror configurație inițială nu prevede trotuare pe ambele părți sau atunci când realizarea acestora nu este fezabilă tehnic, se admite realizarea trotuarelor pe o singură parte.”
Art. 258 alin. (6)
La drumuri noi în zone de locuințe, trotuar pe ambele părți devine regulă scrisă în certificatul de urbanism. La modernizări, dacă strada e prea îngustă sau nu e fezabil tehnic, se acceptă trotuar pe o singură parte.
E o prevedere mică, dar cu efect real în cartierele noi din jurul Oradei, unde s-au trasat ani la rând străzi fără nicio bucată de trotuar.
Tipul 5: certificatul pentru construcții cu caracter special
Al cincilea tip apare în lista de la Art. 253 alin. (3) lit. e), dar nu are un articol propriu în capitolul despre certificate. Regula lui e la alineatul care stabilește cine emite certificatele:
„(7) Certificatul de urbanism se emite de către autoritățile administrației publice locale care, potrivit competențelor stabilite prin prezentul cod, emit autorizațiile de construire/desființare, cu excepția certificatelor de urbanism pentru construcții cu caracter special care se emit de instituțiile din SNAOPSN, în baza certificatului de urbanism pentru informare, emis de autoritățile administrației publice locale.”
Art. 253 alin. (7)
Pentru construcțiile cu caracter special — obiective ale instituțiilor din sistemul de apărare, ordine publică și securitate națională — certificatul nu îl emite primăria, ci instituția respectivă. Dar îl emite pe baza unui certificat de urbanism pentru informare obținut, totuși, de la primărie.
Deci primăria rămâne sursa informației urbanistice, chiar dacă actul final vine din altă parte. Pe oamenii care își construiesc casa, tipul ăsta nu îi privește.
Certificatul e cu plată
„(10) Emiterea certificatului de urbanism de către autoritățile administrației publice locale este supusă prevederilor art. 474 alin. (1) – (4) și art. 476 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.”
Art. 253 alin. (10)
Taxa se calculează după Codul fiscal, nu după noul Cod al urbanismului. Noul Cod nu stabilește el o sumă, ci trimite la două articole din Legea 227/2015. Nu dăm o cifră aici — se verifică la primăria emitentă, care aplică și hotărârea propriului consiliu local.
Întreabă direct care e taxa pentru cazul tău și dacă situația ta intră la vreo scutire. E o întrebare de un minut la ghișeu.
Un lucru bun, care se pierde ușor în text
Dacă intenția ta nu se încadrează în regulile actuale și trebuie modificat PUZ-ul, nu o iei de la capăt cu certificatul:
„(2) În situația în care autorizarea lucrărilor de construire impune o modificare a reglementărilor urbanistice aprobate, procesul de autorizare se suspendă după emiterea certificatului de urbanism și până la aprobarea reglementărilor urbanistice care permit construirea în condițiile solicitate, caz în care procesul poate fi continuat în baza aceluiași certificat de urbanism.
(3) În condițiile alin. (2), certificatul de urbanism se va completa cu actul de aprobare a planului de urbanism, cu o anexă care include modificările aduse la regimul tehnic, economic și juridic precum și avizele și acordurile necesare în vederea autorizării lucrărilor.”
Art. 249 alin. (2) și (3)
Procesul se suspendă, nu se anulează. După ce se aprobă noile reglementări, continui cu același certificat, completat cu actul de aprobare și cu o anexă care spune ce s-a schimbat.
Combinat cu cele 12 luni de valabilitate suplimentară de la Art. 257 alin. (10), asta rezolvă una dintre cele mai enervante situații de până acum: certificatul care expira exact în timp ce așteptai aprobarea documentației de urbanism.
Ce trebuie să reții
- Certificatul de urbanism nu îți dă dreptul să construiești. Te informează. Autorizația e altceva și vine după.
- Îl poate cere oricine, inclusiv pe un teren pe care nu îl deții încă — pentru tipul „informare”. Pentru tipul „construire”, cel mai probabil ți se va cere să dovedești un drept real asupra imobilului — textul legii nu e pe deplin clar aici.
- Sunt cinci tipuri. Alegi după ce vrei să faci: să te informezi, să dezmembrezi, să construiești o clădire, să faci o lucrare inginerească sau o construcție cu caracter special.
- Termene: 5 sau 10 zile lucrătoare la informare, 10 la operațiuni cadastrale, 15 la construire și la lucrări inginerești.
- Noutatea mare: la dezmembrări și alipiri îți trebuie certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Fără el, operațiunea și actele juridice aferente sunt lovite de nulitate absolută.
- La parcelare în mai mult de 3 parcele, primăria poate cere PUZ, iar certificatul se emite o singură dată — atenție însă: dacă loturile sunt destinate construirii, parcelarea începe de la 3 parcele (Art. 216), nu de la 4.
- Documentația cadastrală de dezmembrare trebuie să aibă la bază un plan întocmit de arhitect sau urbanist, nu doar măsurătoarea topografului.
- Valabilitate la construire: 12–36 de luni, prelungibilă cu maximum 24 de luni, după care legea cere certificat nou. Prelungirea se solicită cu 15 zile lucrătoare înainte de expirare.
- Extrasul de carte funciară trebuie să fie nu mai vechi de 30 de zile.